WAS IST EIN VORVERTRAG UND WANN IST ER BEIM IMMOBILIENVERKAUF SINNVOLL?
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Sie haben einen Käufer für Ihre Immobilie gefunden, der bereit ist, einen guten Preis zu zahlen, und der Ihnen außerdem auch noch sympathisch ist. Leider lässt die Finanzierungszusage der Bank auf sich warten. Ihr Käufer braucht noch etwas Zeit, bis er den tatsächlichen Kaufvertrag unterschreiben kann. Der Abschluss eines Vorvertrags kann hier für beide Parteien vorteilhaft sein. Er bietet weitaus mehr Sicherheit und Verbindlichkeit als etwa eine Reservierung.
Genauso wie der eigentliche Kaufvertrag ist auch der Vorvertrag ein richtiger, rechtlich verbindlicher Vertrag. Käufer und Verkäufer verpflichten sich darin zum Abschluss eines Hauptvertrags, sprich zum späteren Kauf bzw. Verkauf der Immobilie. Als Verkäufer haben Sie so die Sicherheit, dass Ihnen der Käufer nicht mehr abspringen kann. Im hier skizzierten Fall heißt das: Sobald die Finanzierung hundertprozentig steht, muss der Käufer die Immobilie auch wirklich erwerben. Die Konditionen können bereits im Vorvertrag endgültig festgelegt werden, es ist aber auch möglich, bestimmte Punkte, über die noch keine Einigung erzielt wurde, vorerst offen zu lassen.
In welcher Situation sollten Sie sich für einen Vorvertrag entscheiden?
Um rechtswirksam zu sein, bedarf auch der Vorvertrag einer notariellen Beurkundung. Der Abschluss eines Vorvertrags ist somit für beide Vertragsparteien auch mit Notarkosten verbunden, deren Höhe vom Wert der Immobilie abhängt. Sind diese zusätzlichen Kosten und der zusätzliche Aufwand nun sinnvoll angelegt? Das dürfte dann der Fall sein, wenn Sie wirklich unbedingt an diesen speziellen Käufer verkaufen zu wollen, mit dem Sie den Vorvertrag abschließen. Denn die Alternative wäre ja, einen anderen Käufer zu suchen, wenn Ihr erster Kandidat wegen der wackeligen Finanzierung (noch) nicht in der Lage ist, Ihr Haus zu kaufen. Sicher gibt es eine Menge guter Gründe, dass Sie nicht erneut auf Käufersuche gehen wollen. Möglicherweise haben Sie schon zahlreiche Besichtigungen hinter sich, aber mit allen anderen Interessenten konnten Sie sich auf keinen angemessenen Preis einigen. Oder aber es war überhaupt schwer, seriöse Interessenten für Ihre Immobilie zu finden und Sie sind nun froh, dass Sie endlich jemanden haben. Nicht unwesentlich ist vielleicht auch, dass es Ihnen wichtig ist, Ihre Immobilie auch nach dem Verkauf in guten Händen zu wissen. Da eine persönliche Sympathie Sie mit Ihrem aktuellen Kaufinteressenten verbindet, wollen Sie ihn genau deshalb nicht wieder verlieren.
Was ist die Alternative und in welchen Fällen ist sie vorteilhafter als ein Vorvertrag?
In anderen Fällen erscheint ein Vorvertrag allerdings nicht so sinnvoll. Viele Eigentümer – wenn nicht die meisten – sind ja darauf angewiesen, Ihre Immobilie möglichst schnell zu verkaufen, nicht zuletzt deshalb, weil der Erlös benötigt wird, um anschließend eine neue Immobilie kaufen zu können. Bei einem Vorvertrag verpflichten Sie sich zum Verkauf Ihrer Immobilie an den Vertragspartner, aber auf das Geld müssen Sie unter Umständen noch lange warten. Es kann sogar passieren, dass die Finanzierung durch die Bank Ihres Kaufinteressenten doch nicht zustande kommt. Dann nützt Ihnen der Vorvertrag gar nichts und Sie müssen sowieso einen neuen Käufer suchen. Wenn es also für Sie nicht in erster Linie entscheidend ist, speziell an diesen einen Käufer verkaufen zu wollen, sind Sie wahrscheinlich besser beraten, mit der Unterstützung Ihres Immobilienmaklers nach neuen solventen Kaufinteressenten zu suchen (oder zunächst vielleicht eine schon bestehende Liste früherer „Kandidaten“ abzutelefonieren und zu fragen, ob noch Interesse besteht). Auf diese Weise verkaufen Sie am Ende möglicherweise schneller und müssen sich nicht erst mit dem Abschluss eines Vorvertrages aufhalten. Mit etwas Glück erzielen Sie sogar noch einen besseren Preis, unterschreiben gleich den richtigen Kaufvertrag und haben das Geld binnen kurzer Zeit auf dem Konto.
Sie überlegen, mit einem potenziellen Käufer Ihrer Immobilie einen Vorvertrag abzuschließen? Kontaktieren uns! Wir beraten Sie gerne.
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Sie benötigen weitere Informationen:
https://de.wikipedia.org/wiki/Vorvertrag
https://de.statista.com/statistik/daten/studie/70265/umfrage/haeuserpreisindex-in-deutschland-seit-2000/
https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Baupreise-Immobilienpreisindex/_inhalt.html
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
